Vuokrankorotus ja vuokran tarkistaminen
Vuokranantajan on joskus korotettava vuokraa. Syitä vuokran korotustarpeeseen voi olla monia: Mikäli vuokra-asuntoon kohdistuu yhä lainaa, korkojen nousu voi aiheuttaa tarpeen nostaa hintaa. Myös taloyhtiön tai asunnon remontointi aiheuttaa kuluja, jotka vuokranantajan on saatava katettua vuokran kautta, ja jos kulut ovat suuria, on vuokraa pakko nostaa. Toki myös muut asunnon kulut voivat nousta, mikä aiheuttaa painetta korottaa vuokraa.
Kulut eivät tietenkään ole ainoa syy nostaa vuokraa. Vuokrattava asunto on sijoitus, jolle halutaan tuottoa. Tuoton kasvattaminen on ihan pätevä syy nostaa vuokraa. Minimissäänkin asunnon vuokran tulisi kattaa siitä aiheutuvat juoksevat kulut. Tällaisessa tilanteessa varsinainen, konkreettinen tuotto muodostuu vuokranantajan näkökulmasta vasta kun asunto joskus myydään.
On kuitenkin hyvä huomioida, että jos vuokra on korkeammalla tasolla kuin alueella tai vastaavissa kohteissa muuten, voi hyvää vuokralaista olla vaikea löytää. Usein järkevää onkin seurata alueen vuokratasoa, ja pyrkiä pysymään suurin piirtein samalla tasolla. Toki jos asunnossa on jotain poikkeavaa, mikä tuottaa arvoa asukkaalle, on ihan perusteltua pitää kovempaa vuokraa kuin alueen keskiarvo. Toisaalta myös heikommin varustellun tai heikommassa kunnossa olevan asunnon vuokran kannattaisi heijastaa tätä ja olla alueen keskiarvoa alemmalla tasolla.
Vuokran korottamista ei voi kuitenkaan tehdä täysin vuokranantajan oman pään mukaan. Asiaan liittyy sekä lainsäädäntöä että käytänteitä, jotka vuokranantajan on hyvä hahmottaa ennen kuin yrittää korottaa vuokraa. Alla löydät kirjattuna tärkeimpiä lähtökohtia vuokran korottamiseen.
Kaiken pohjana on vuokrasopimus
Vuokran korottamiseen liittyvät asiat tulisi kirjata vuokrasopimukseen. Lainsäädäntö estää sen, että vuokranantaja korottaisi vuokraa yksipuolisesti. Tästä syystä tulisi pyrkiä miettimään asunnon vuokrankorotuksen perusteet jo hyvissä ajoin ennen vuokralle laittamista. Vuokrankorotuksesta pitää myös perusteiden lisäksi ilmoittaa ajankohta, milloin korotus tapahtuu. Korotukset voi lähtökohtaisesti tehdä vain vuosittain. Hyvän vuokratavan mukaisesti vuokranantajan pitäisi myös ilmoittaa aina vuokrankorotuksesta ja uudesta vuokrasta etukäteen, vaikka vuokralainen pystyisikin laskemaan uuden vuokran vuokrasopimuksen korotusehdon perusteella.
Vuokrankorotuksen perusteet voi kirjata suhteellisen vapaasti. Perusteena voi olla esimerkiksi jonkun kuluttajaindeksin tai inflaation seuranta, asuntoon kohdistuvien tosiasiallisten kulujen kasvu tai esimerkiksi kiinteä vuosikorotusprosentti. Oleellista on kuitenkin se, että ehto on kirjattu sopimukseen ja että vuokralainen hyväksyy sen hyväksyessään muun vuokrasopimuksen. Mikäli tällaista sopimuskirjausta ei ole, vuokralaisen on äärimmäisen helppoa riitauttaa vuokrankorotus, ja todennäköisesti käräjäoikeus päätyy olemaan vuokralaisen puolella.
Ilman sopimusta joudutaan neuvottelemaan
Mikäli sopimuksessa ei ole merkitty mitään vuokran korotusperusteita, joutuu vuokranantaja neuvottelemaan vuokralaisen kanssa ja tekemään erillisen sopimuksen vuokran korottamisesta. Tämä on tietysti hankalaa vuokranantajan näkökulmasta, sillä vuokralaisella on olemassa oleva vuokrasopimus, jonka muutoksiin hänen ei ole mikään pakko suostua.
Helpoin tapa saada tällainen sopimus läpi, on liittää sopimukseen johonkin muuhun asiaan liittyvä myönnytys, jonka on valmis antamaan vuokralaiselle. Esimerkiksi vuokranantaja voi luvata vuokralaiselle jonkin tämän toivoman remontin tai hankinnan, mikäli vuokralainen suostuu allekirjoittamaan uuden vuokrasopimuksen, joka sisältää myös vuokrankorotusehdot.
Mikäli vuokralainen ei suostu sopimaan vuokrankorotusperusteista, voi vuokranantaja olla haastavan tilanteen edessä. Suomessa vuokralaista ei saa kovinkaan nopeasti tai helposti häädettyä, mikäli hän hoitaa omat vuokrasopimuksen määrittämät velvoitteet asiallisesti eikä aiheuta merkittävää haittaa taloyhtiön muille asukkaille.
Lähtökohtaisesti suostumattomuus vuokrankorotukseen on syy irtisanoa vuokrasopimus vuokranantajan puolelta, mutta vuokrankorotuksen tulisi olla kohtuullinen suhteessa aiempaan vuokrasummaan. Mikäli vuokralainen riitauttaa vuokrankorotuksen kohtuullisuuden, vuokranantaja voi joutua peruuttamaan irtisanomisen ja jopa maksamaan vahingonkorvauksia. Asiaa siis kannattaa alkaa neuvotella hyvissä ajoin, jolloin vuokraa ei tarvitse korottaa suurta summaa kerrallaan.
Huomioi myös, että ilman sopimusta vuokrankorotuksesta pitää alkaa neuvottelemaan vähintään 6kk ennen nostoajankohtaa.
Vuokraa tulisi nostaa vain kohtuullisesti
Varsinaiset vuokrankorotusehdot voi luoda suhteellisen vapaasti, mutta hyvään vuokratapaan liittyy kuitenkin tiettyjä vaatimuksia. Yksi tärkeimmistä on se, että vuokrankorotusten tulee olla kohtuullisia. Tämä käytännössä tarkoittaa sitä, että vuokrankorotus ei saisi olla yli 15 prosenttia kerrallaan, ellei siihen löydy jotain erittäin vahvoja perusteita.
Tällaiset vahvat perusteet voivat olla esimerkiksi vuokra-asuntoon tai sen taloyhtiöön liittyvät merkittävät korjaustoimenpiteet. On hyvä ymmärtää, että vuokralainen voi aina pyrkiä haastamaan sen, onko vuokrankorotus kohtuullinen ja sallittava, ja yleensä tästä syystä prosenttiosuuksia merkittävämpi asia vuokrankorotuksissa onkin vuokran varsinainen määrä euroissa.
Toinen tärkeä kohtuullisuuteen liittyvä asia on se, että vuokralaisen tulee aina tietää, milloin vuokrankorotus tapahtuu. Tämä tulisi määrittää vuokrasopimukseen, tai sitten vuokrankorotuksesta erikseen tehtävään sopimukseen. Lisäksi vuokranantajan tulisi ilmoittaa uusi vuokramäärä ja alkamispäivämäärä vielä lähellä vuokrankorotusajankohtaa.
Vuokralainen voi aina äänestää jaloillaan
Vuokranantajan oikeus irtisanoa vuokrasopimus on melko tarkkaan määritelty. Sen sijaan vuokralainen pystyy irtisanomaan vuokrasopimuksen helposti milloin tahansa kuukauden tai parin varoitusajalla. Tämä käytännössä tarkoittaa sitä, että vuokralaisen ei tarvitse suostua vuokrankorotukseen, vaan voi lähteä milloin haluaa ja muuttaa edullisempaan asuntoon. Tästä syystä onkin hyvä pyrkiä seuraamaan alueen yleistä hintakehitystä.
Toki vuokralaisen lähtö ei ole mikään maailmanloppu, mutta joka tilanteessa ei ole mahdollista löytää uutta vuokralaista välittömästi. Onkin hyvä tehdä laskuharjoitus siitä, kuinka paljon kustannuksia vuokra-asunto aiheuttaa ollessaan tyhjänä. Etenkin nykypäivänä, kun suuri osa vuokrattavista asunnoista ostetaan merkittävällä rahoitusasteella, yksikin kuukausi tyhjänä voi aiheuttaa satojen eurojen tappioita, jotka syövät nopeasti sijoitusasunnon tuotot koko vuodelta, vaikka asunnon saisikin nopeasti vuokratuksi.
Voikin olla välillä järkevämpää tehdä maltillisempi vuokrankorotus ja pitää vuokralainen, ja tehdä suuremmat vuokrankorotukset vuokralaisten välissä. Toki tässäkin kannattaa pyrkiä seuraamaan alueen yleistä hintakehitystä.
Vuokravälitystoimistot ovat apunasi
Kuten kiinteistönvälittäjät asuntokauppojen osalta, vuokravälittäjät auttavat vuokranantajia asunnon vuokraamisessa. Vuokravälittäjillä on hyvä ymmärrys alueen vuokratilanteesta, hyvät yhteydet mahdollisiin vuokralaisiin ja ennen kaikkea he osaavat hoitaa asuntojen esittelyt ja paperityöt vuokranantajien puolesta.
Kun hyödynnät välittäjää, voit olla lähes varma, että vuokrasopimuksessa on kaikki mitä siellä kannattaisi olla, mukaanlukien vuokrankorotusehdot. Lisäksi saat apua myös vuokralaisen valintaan ja apua käytännön töihin, jotka voivat viedä paljon aikaa ja resursseja itse hoidettuna.
Voit myös hyödyntää verkosta löytyviä vuokrasopimuspohjia apunasi kun laadit omia vuokrasopimuksia. Usein pohjat ovat hyvin kattavia ja sisältävät kaikki oleellisimmat kohdat, mitä vuokranantajan tulisi sopimuksissa huomioida.
Yhteenveto
Vuokranantajan täytyy aloittaa valmistautuminen vuokrankorotuksiin jo vuokrasopimusta tehdessä, jottei joudu hankalan tilanteen eteen. Vuokrankorotuksissa kannattaa myös arvioida sitä, kuinka paljon haluaa säilyttää nykyisen vuokralaisen. Joskus pienempi korotus on pitkällä aikavälillä viisaampi, jos nykyinen asukas pitää hyvää huolta asunnosta ja on säntillinen vuokranmaksaja. Tyhjä vuokra-asunto aiheuttaa yllättävän paljon erilaisia kustannuksia.
Toki, jos nykyistä vuokralaista ei ole tarvetta pitää ja asunto on sellainen, että siihen on helppo löytää uusi vuokralainen, voi yllä mainitun hyvän vuokratavan rajoissa toki tehdä niin suuren vuokrankorotuksen kuin haluaa. Vuokranantajalle vuokra-asunnon tulisi olla aina sijoitus, jolla pyritään tekemään tuottoa tai vähintäänkin kattaa siitä aiheutuvat kustannukset.
Ammattilaisia tai vähintäänkin olemassa olevia vuokrasopimuspohjia kannattaa hyödyntää, etenkin mikäli ei ole vielä kokenut ja parkkiintunut vuokranantaja, joka osaa jo huolehtia niin kutsutuista perusasioista automaattisesti. Hyvä nyrkkisääntö on muistaa, että kaikki tulisi olla aina kirjallisesti esitettynä vuokrasopimuksessa. Hyvin laadittu vuokrasopimus luo turvaa sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle.
