Asuntolainojen takaus ja vakuudet

Asuntolainahakemuksen täyttäminen ja lainojen vertailu on Summarumin avulla helppoa, nopeaa ja läpinäkyvää.

Miksi pankit vaativat vakuuksia tai takauksen?

Pankit haluavat varmistaa, että laina maksetaan takaisin ja mielellään aikataulun mukaisesti. Mikäli lainanottaja ei siihen kykene, lainan takaaja ottaa lainanmaksun hoitaakseen. Lainan takaus ja vakuudet katsotaan aina lainakohtaisesti, minkä takia pienemmissä lainoissa takausta ei välttämättä vaadita.

Sen sijaan suuremmissa lainoissa kuten asuntolainoissa, pankit vaativat lainan takauksen. Näissä tapauksissa pankit haluavat täydet vakuudet myöntämälleen lainalle. Tilanteessa, jossa lainan ottanut henkilö ei kykenekään maksamaan lainaa takaisin, pankki voi realisoida vakuudet eli myydä esimerkiksi vakuudeksi asetetun asunnon, ja siten kattaa lainan kustannukset.

Alempana tässä artikkelissa kerromme, mitä asioita ensiasunnon ostajan kannattaa ottaa huomioon.

Täältä voit lukea, mitä edellytyksiä on asuntolainan saamiselle.

Ostettava asunto ensisijaisena vakuutena – Asunnon vakuusarvo

Asuntolainoissa ensisijaisesti vakuudeksi asetetaan ostettava asunto, jonka vakuusarvoksi lasketaan yleensä 70 prosenttia asunnon arvosta. Tässä kohtaa pankit ottavat huomioon asunnon arvon alenemisen.

Esimerkki:

Tapsa haluaa ostaa asunnon, jonka arvo on 100 000 euroa. Hän aikoo käyttää säästötilillään olevan summan 18 000 euroa omasta pussistaan. Tapsan hakema asuntolaina tulee siis olemaan 82 000 euroa (100 000 – 18 000).

Ostettavan asunnon vakuusarvon ollessa 70 prosenttia, se takaa lainasta 70 000 euroa (100 000 * 0,7). Tällöin Tapsan on saatava jäljelle jäävälle 12 000 eurolle (82 000 – 70 000) lisävakuus, joka voisi esimerkiksi olla valtiontakaus tai henkilötakaus.

Tässä tapauksessa valtiontakaus riittäisi takaamaan Tapsan asuntolainan, eikä hänen tarvitsisi hankkia enempää lisävakuuksia. Kerromme valtiontakauksesta lisää alempana.

Lisävakuuksia tarvitaan, kun

• säästösi
• ostamasi asunnon vakuusarvo
• valtiontakaus

eivät yhdessä riitä kattamaan asuntolainan summaa.

Vaihtoehdot lisävakuudeksi:

• Valtiontakaus
• Reaalivakuus
• Ostettava lisävakuus pankeilta
• Ostettava lisävakuus takausvakuuksiin erikoistuneelta vakuutusyhtiöltä kuten Garantia
• Henkilötakaus

Pankeilta ja vakuutusyhtiöiltä ostettavien lisävakuuksien ehtoihin ja hinnastoihin kannattaa tutustua ja miettiä, mikä olisi omalla kohdalla järkevin vaihtoehto!

Mitä tarkoittaa valtiontakaus?

Valtiontakauksen voi saada tuloista ja varallisuudesta riippumatta. Sitä ei tarvitse erikseen hakea, sillä valtiontakauksesta voidaan sopia pankin kanssa lainaa hakiessa. Pankki siis hakee valtiontakausta puolestasi.

Ensiasunnon ostajalla säästöt ja valtiontakaus monesti riittävät kattamaan vakuuksina asuntolainan määrän. Valtiontakaus auttaa myös ensiasunnon ostajaa saamaan suuremman lainan.

Valtiontakauksen voi saada:

• Asuntoon, joka sijaitsee Suomessa (poisluettuna Ahvenanmaa)
• Sen saaminen edellyttää, että ostat omakotitalosta tai asunnosta vähintään 50 prosenttia.
• Omakotitalon rakennukseen (Katso Laina talon rakentamiseen -artikkelimme)
• Valtiontakauksen edellytyksenä on, että asuntoa ollaan hankkimassa ensisijaisesti omaan tai perheen käyttöön.
• Korkeintaan 25 vuoden laina-ajalle

Valtiontakausta ei ole mahdollista saada lainaan, joka koskee:

• Asumisoikeusasuntoa
• Sijoitusasuntoa
• Vapaa-ajan asuntoa
• Peruskorjausta

Valtiontakauksen määrä

Enintään 20 prosenttia lainasta (ASP-korkotukilainoissa 25 prosenttia), ei kuitenkaan enempää kuin 50 000 euroa.

Aiemman esimerkin Tapsa voi saada 82 000 euron lainaansa valtiontakauksen, koska (82 000 * 0,2 = 16 400) ja hänen lisävakuuden tarve oli 12 000 euroa.

Valtiontakauksen hinta

Valtiontakaus maksaa 2,5 prosenttia vakuuden määrästä. Hinta veloitetaan lainan myöntämisen yhteydessä. ASP-lainalla valtiontakaus ei maksa mitään. Tällä tavalla voit säästää useita satoja euroja.

Tapsan 12 000 euron lisävakuudesta tämä takausmaksu olisi 300 euroa (12 000 * 2,5 / 100) ilman ASP-tiliä. Suosittelemme lukemaan ASP-tilin hyödyistä lisää täältä.

Valtiontakaus voi olla etenkin nuorelle ensiasunnon ostajalle sopiva vaihtoehto, kun muuta varallisuutta ei vielä ole päässyt kertymään. Kannattaa siis lainaneuvotteluissa ottaa asia puheeksi.

Henkilötakaus eli täytetakaus

Tapsan vanhemmat voisivat asettua henkilötakaajiksi täyttämään lisävakuuden tarpeen. Näin ollen he osallistuisivat lainaneuvotteluihin ja allekirjoittaisivat nimensä sopimukseen, josta käy ilmi heidän valmiutensa ryhtyä Tapsan asuntolainan takaajiksi.

Nykyään tämä takausmuoto on entistä harvinaisempaa, vaikkakin edelleen mahdollinen.

Reaalivakuus

Reaalivakuus tarkoittaa yksityishenkilön vakuudeksi panttaamaa omaisuutta.

Jos Tapsalle ei itsellään olisi esittää lisävakuuksia asuntolainalle, olisi hyvin mahdollista, että esimerkiksi hänen vanhempansa auttaisivat ja asettaisivat lisävakuudeksi esimerkiksi:

• omistamansa talon
• mökin
• metsäpalstan
• osakkeita
• talletetun rahasumman

Pankit määrittelevät asuntolainan vakuuksien arvon niin, etteivät ne voi jäädä lainojen myöntämisestä tappiolle. Tämän vuoksi esimerkiksi mökistä saatu vakuusarvo ei vastaa mökin todellista arvoa, vaan voi olla jopa niinkin pieni kuin 40 prosenttia.

LUE LISÄÄ: Lainaa omaisuutta vastaan

Kaikki arvokkaat asiat eivät kuitenkaan sovellu vakuuksiksi, niitä ovat esimerkiksi:

• urheiluauto
• arvotaulu
• perintökoru

Vanhempien allekirjoituksen saaminen asuntolainahakemukseen ei välttämättä ole riittävä takaus, joten vanhemmat voisivat auttaa panttaamalla omaisuuttaan asuntolainan vakuudeksi. Vakuudeksi esitetty omaisuuden täytyisi olla hyvin arvonsa säilyttävää ja suhteellisen helposti realisoitavaa.

Saako asuntolainaa ilman takaajia tai vakuuksia?

Isompien lainojen kuten asuntolainojen myöntämiselle pankit vaativat aina täydet vakuudet ja takaajan. Tosin on myös olemassa lainayhtiöitä, jotka tarjoavat vakuudettomia lainoja jopa 70 000 euroon saakka, mutta niiden lainaehdot ovat aina huomattavasti kalliimpia, joten kilpailuta ne ja ota selvää lainaehdoista.

Lainaa sen sijaan on kyllä mahdollista saada ilman käsirahaa eli säästöjä, jos lainanhakijan taloudellinen tulevaisuus, takaajat ja vakuudet ovat kunnossa. Pankit käsittelevät lainahakemuksia aina hakijan kokonaiskuvaa tarkastellen.

On myös kannattavaa miettiä, olisiko aika hakea yhteistä asuntolainaa yhteishakijan eli esimerkiksi oman puolison kanssa.

LUE MYÖS: Lainaa ilman vakuuksia heti

ASP-lainan hyödyt

Asuntosäästöpalkkiotilillä eli ASP-tilillä on monia hyötyjä ja se soveltuu etenkin nuorelle ensiasunnon ostajalle, sillä säästämisen voi aloittaa 15-39 vuotiaana. Tästä näet miten ASP-tilille säästäminen hyödyttää sinua asuntolainan vakuuksien saamisessa.

ASP-tilillä haettavalla lainalla valtiontakaus on ilmainen, joten tällä pystyt säästämään useita satoja euroja. Valtiontakausmaksu on normaalisti 2,5 prosenttia vakuudesta.

Valtio takaa ASP-lainaa jopa 90 prosenttiin asti. Näin sinun on mahdollista saada enemmän lainaa ASP-tilillä, kuin normaalilla säästötilillä haettavaan lainaan, vaikka sinulla olisikin kasassa saman verran säästöjä. Tällä tavalla et välttämättä tarvitse lisävakuuksia lainallesi.

ASP-lainoissa on aluekohtaiset rajat, kuinka suurille summille niitä voidaan myöntää, joten kannattaa tarkistaa pankkien sivuilta, mikä se omalla kohdalla tulee olemaan. Jos kiikarissa olevan asunnon hinta ylittää aluekohtaisen rajan, eikä ASP-laina yksinään riitä siihen, on pankilta mahdollista hakea ASP-lisälainaa.

Asuntolainan vakuus ensiasuntoa varten

Ensiasunnon ostajalle asuntolainan vakuudeksi kelpaa usein ostettava asunto sekä valtiontakaus. Ota selvää ensimmäisen asunnon ostosta jo ennen kuin ryhdyt säästämään asuntoa varten. Ota huomioon sen hetkiset asetukset koskien lainakattoa.

Lue ASP-tilin ominaisuuksista ja arvioi sen soveltuvuutta omaan taloudenhallintaan ja säästösuunnitelmaan.

Ensiasunnon ostajana voit ostaa asunnon jopa 95 prosenttisesti lainalla. Tarkoittaen siis sitä, että voit hakea lainaa 95 000 euroa asuntoa varten, joka maksaa 100 000 euroa. Sinulla tulisi siis olla vähintään 5000 euroa omia säästöjä.

Esimerkki 2 – Asuntolainan vakuus ensiasuntoon

Jos aikaisemman esimerkin Tapsa olisikin ensiasunnon ostaja ja hänellä olisi säästöjä 5000 euroa asuntoa varten, joka maksaa samat 100 000 euroa, niin hänen lainan tarve olisi tuo 95 000 euroa, joka hänen on ensiasunnon ostajana mahdollista saada.

Ensiasuntolainan ensisijainen vakuus on ostettava asunto, kuten muissakin asuntolainoissa yleensä on. Pankin arvioidessa ostettavan asunnon vakuusarvoksi 70 prosenttia eli 70 000 euroa (100 000 * 0,7 = 70 000), Tapsan lisävakuuden tarve olisi tällöin 25 000 euroa (95 000 – 70 000 = 25 000).

Tavallisiin asuntolainoihin valtiontakauksen enimmäismäärä on 20 prosenttia asuntolainasta, tässä tapauksessa 20 % on 19 000 euroa (95 000 * 0,2 = 19 000). Pankki hoitaa lainaan valtiontakauksen, mutta Tapsan olisi itse hankittava vielä lisävakuudet 6000 eurolle, sillä valtiontakaus 19 000 euroa ei riitä takaamaan koko asuntolainaa.

Tapsan voisi olla hyvä hankkia vielä lisää säästöjä, jolloin asuntolainan osuus olisi pienempi, jos hän ei saa vakuuksia tuolle 6000 eurolle. Tai sitten hän voisi harkita edullisemman asunnon ostoa. Tapsan olisi myöskin hyvä selvittää asuntolainalaskurin avulla, millaiset ovat asuntolainan kustannukset, hänen mahdollisella asuntolainassaan.

Asuntolainan hakijalle

Asuntolainaa harkitsevan on hyvä muistaa tutustua eri mahdollisuuksiin niin säästämisen kuin lainavaihtoehtojenkin osalta. Muistisääntönä kannattaa pitää: mitä paremmat vakuudet, sitä parempaa lainaa on mahdollista saada. Lisää aiheesta kertoo artikkelimme Vakuudellinen laina.

Verkkosivumme auttaa sinua tekemään säästöjä arjessa sekä selvittämään kuinka paljon lainaa sinun on mahdollista saada ja miten kilpailuttaa asuntolaina.

Omaa talouttaan kannattaa hallita huolella ja kokonaisvaltaisesti, sillä pankit käsittelevät lainahakemuksia aina kokonaiskuvaa ajatellen. Ensimmäisen asunnon ostajalle lainaehdot ovat monesti suotuisammat, mutta niihinkin täytyy aina perehtyä tarkasti.

Pankkien kilpailuttaminen ja lainavertailun tekeminen auttaa sinua lähtemään valmiimpana lainaneuvotteluihin. Ota selvää, mitä tarkoittaa asuntolainan marginaali tai miten asuntolainan korko määräytyy.

Yleensä ensimmäistä asuntoa ostettaessa vakuuksiksi riittää ostettavan asunnon vakuusarvo sekä valtiontakaus, mutta voi tulla myös vastaan tilanteita, jolloin näiden lisäksi tarvitaan lisävakuuksia. Joskus on myös mahdollista, että kalliimpaan asuntoon haettava ASP-laina ei riitäkään, niin tällöin kannattaa hakea ASP-lisälainaa.

Asuntolainojen takaus ja vakuudet – Usein kysytyt kysymykset

Muita aiheeseen liittyviä sivuja: