Asuntolainan stressitesti
Stressitestiksi kutsutaan pankkien hyödyntämää taloudellista arviota, jolla pyritään varmistumaan siitä, että asuntolaina on suuruudeltaan sopiva verrattuna lainaa hakevan kotitalouden tuloihin ja menoihin. Suomalaisille pankeille testi on ollut pakollinen vuodesta 2010 asti.
Mikä on asuntolainan stressitesti?
Suomalaiset pankit ovat suorittaneet kaikille uusille asuntolainoille niin kutsutun stressitestin vuodesta 2010 lähtien. Taustalla on Finanssivalvonnan eli Fivan suositus, jonka tarkoituksena on ollut täsmentää asuntolainan myöntämisen kriteereitä. Kun asuntolaina stressitestataan nykytasoa korkeammalla tasolla, voidaan pyrkiä varmistumaan siitä, että tuloksena ei ole ylivelkaantuminen.
Finanssivalvonta loi testin finanssikriisin jälkimainingeissa, kun asuntolainojen yleisimmät viitekorot euribor 3kk ja 12kk hätyyttelivät vuonna 2008 jo 5,5 %:n tasoa. Koska tämän jälkeen korkotaso laski varsin nopeasti, ei monella ole lainkaan muistikuvaa korkeampien korkojen ajoista.
Alkuperäinen stressitestin muotoilu on vuosien varrella hieman muuttunut ja nykyään suosituksen muoto kuuluu seuraavasti: kuuden prosentin korolla laskettu asuntolaina sekä lainan hakijan muut lainat saavat yhteensä olla korkeintaan 60 prosenttia lainanhakijan nettotuloista 25 vuoden laina-ajalla. Mukaan lasketaan siis kaikki kuluttajan lainat, esimerkiksi kulutusluotot ja opintolaina.
Miksi asuntolainan stressitesti on olennainen?
Asuntolaina on yleensä kotitalouden suurin laina ja se otetaan tyypillisesti hyvin pitkäksi aikaa, jopa yli 25 vuodeksi. 25 vuoden aikana niin hakijan taloudellinen tilanne kuin Suomen ja maailman yleinen taloustilanne voivat vaihdella huomattavasti. Stressitestin tarkoituksena on varmistaa, että hakija kykenee selviytymään lainastaan myös tietyissä, muuttuneissa olosuhteissa.
Vielä esimerkiksi viisi vuotta sitten asuntolainan korkotaso oli hyvin alhainen ja suurin osa maksoi lainastaan pelkästään marginaalin verran. Korkotaso pysyi alhaisena varsin pitkään, minkä vuoksi erityisesti nuoremmat sukupolvet tottuivat matalaan korkotasoon. Seurauksena saattoi tällöin olla ylisuuria lainoja.
Vuodesta 2010 asti sovellettua stressitestiä ja sen korkotasoa pidettiin monen mielestä aluksi täysin teoreettisena riskinä, joka tuskin toteutuisi enää finanssikriisin jälkeen. Yllätys olikin suuri, kun Ukrainan sodan seurauksena tapahtuneen inflaation seurauksena korkotaso ampaisi hyvin nopeasti yli 4 %:n tason. Moni esitti jopa huolen, onko 6 %:n taso stressitestissä enää riittävä.
Miten korkotasojen nousu vaikuttaa stressitestin toimivuuteen?
Julkisessa keskustelussa on esiintynyt yhä kovenevaa kritiikkiä sitä kohtaan, kuinka hyvin asuntolainan stressitesti soveltuu käytettäväksi tilanteessa, jossa korkotaso on noussut jopa 4 %:n tuntumaan. Asiantuntijoiden mukaan testi kuitenkin toimii edelleen, joskin puskuria todellisen korkotason ja stressitestin korkotason välillä on vähemmän.
Testiä kohtaan esitetty kritiikki on osittain aiheellista, sillä korkotaso on harvoin ainoa muutos, joka tekee asuntovelallisten elämästä tukalampaa. Esimerkiksi vuonna 2023 hinnat nousivat monissa tuoteryhmissä jopa kymmeniä prosentteja. Monen velallisen tilannetta onkin tukaloittanut korkotason nousun ohella myös yleinen hintojen nousu.
Toisaalta korkotason nousun mukana moni kuluttaja on havahtunut siihen tosiasiaan, että korkotaso voi olla myös muuta kuin lähellä nollatasoa. Tämä on todennäköisesti vähentänyt ylisuurten lainojen ottamista, mikä saattaa suojella velallisia tulevaisuuden kriiseissä.
Voiko korkotaso nousta vielä entisestään?
Viimeaikaiset tapahtumat ovat osoittaneet, että korkotason nousu voi tapahtua varsin nopeastikin ja erilaisiin taloudellisiin tilanteisiin on hyvä varautua. Tällä hetkellä asiantuntijat pitävät todennäköisempänä, että korkotaso kääntyy hiljalleen laskuun, mutta varmuutta asiasta ei ole.
Historia on opettanut, että suomalaisten on joka tapauksessa syytä pohtia realistisesti sopivaa lainasummaa ja käyttää lainaerän laskemisessa nykyistä korkeampaa korkotasoa. Jopa 25 vuoden lainaan tulee hyvin todennäköisesti sisältymään niin matalamman kuin korkeamman korkotason ajanjaksoja, joiden ennakoitavuus on mahdotonta.
Korkotason nousu yli 6 %:n rajan on siis mahdollista, mutta se ei tällä hetkellä vaikuta todennäköiseltä. Iäkkäämmät ihmiset muistavat kuitenkin yhä ajan, jolloin asuntolainan tyypillinen korkotaso oli jopa yli 10 %. Kaikkeen kannattaa siis varautua, mutta lainan ottamista ei kannata pelätä liikaa.
Pankki huomioi myös muut kustannukset
Asuntolainan stressitesti ei suinkaan ole ainoa pankin hyödyntämä työkalu, vaan pankki pyytää lainanhakijalta selvityksen myös tämän muista kuluista. Asuntolainaa hakiessa tuleekin täyttää selvitys siitä, kuinka paljon rahaa kotitaloudella kuluu kuukaudessa esimerkiksi harrastuksiin, ruokaan, sähköön tai harrastuksiin.
Jotta tiedät, mistä kotitaloutesi tulot ja kulut muodostuvat, on hyvä seurata toteumaa pidemmältä aikaväliltä ja luoda myös jonkinlainen budjetti. Näin varmistat, minkälaisista eristä kotitaloutesi kokonaismenot muodostuvat ja onko joukossa kenties yllätyksiä. Vinkkejä budjetointiin saat esimerkiksi Marttojen tai Takuusäätiön sivuilta.
Vaikka kyseisten tietojen oikeellisuus on ilmoittajan varassa, ei tietoja kannata arvioida alakanttiin eikä varsinkaan vääristellä. Pankin tarkoitus ei ole estää hakijalta unelma-asunnon saamista, vaan torjua ylivelkaantumista sekä liian korkeaa menotasoa suhteessa kotitalouden käytettävissä oleviin tuloihin.
Stressitestin voi tehdä myös itse
Jos harkitset asunnon ostoa, voit tehdä asuntolainan stressitestin ennakoivasti myös itse. Pankki tekee testin toki joka tapauksessa, mutta selvittämällä etukäteen, minkälaiseen lainaan sinulla on varaa, voit rajata valikoimasta itsellesi sopivia asuntoja.
Summarumin asuntolaina-sivustolla olevan laskurin avulla voi syöttää haluamasi tiedot ja testata, miten esimerkiksi kuuden prosentin korko vaikuttaa lainan kuukausittaiseen lyhennyserään. Laina-ajaksi kannattaa asettaa sama kuin millä pankki testin suorittaa eli 6 %.
Jos kuukausierä 6 %:n korolla tuntuu hurjalta, on syytä muistaa, että kyseessä ei ole lähitulevaisuudessa todennäköisenä pidetty korkotaso, ainakaan kovin pitkällä aikavälillä. Silti kyseinen taso on toki aivan mahdollinen. Lainanhakija voi halutessaan vähentää riskiä ja kiinnittää tietyn korkotason ostamalla pankilta erilaisia korkotason suojaamiseen tarkoitettuja tuotteita. Näitä kutsutaan yleisesti korkokatoiksi.
Yhteenveto
Asuntolainan stressitesti on pankkien käytössä oleva työkalu, joka on ollut pakollinen kaikissa pankkien myöntämissä asuntolainoissa vuodesta 2010. Testin tarkoituksena on varmistaa, että laina on oikean suuruinen suhteessa hakijan nettotuloihin eli tulojen ja menojen erotukseen.
Stressitesti lasketaan 25 vuoden laina-ajalle ja sen läpäisevissä lainoissa kotitalouden kaikkien lainojen lainamenot eivät saa ylittää 60 % kotitalouden nettotuloista. Mikäli ehto ei täyty, lainaa ei voida myöntää.
Vuonna 2022 korkojen äkillisen nousun seurauksena stressitesti osoittautui kultaakin kalliimmaksi, sillä moni kotitalous sai tuntea nahoissaan lähes stressitestin teoreettisena pidetyn korkotason. Asuntolainaerän kohoaminen sadoilla euroilla kuussa sai monet pohtimaan myös riittävää puskuria arjessa. Vaikka korkotaso ei näillä näkymin ole kohoamassa stressitestin ylärajan tasolle lähitulevaisuudessa, toimivat vuoden 2023 tapahtumat tärkeänä muistutuksena tuleville lainanhakijoille.
