Asunnon myyjän opas

Asuntolainahakemuksen täyttäminen ja lainojen vertailu on Summarumin avulla helppoa, nopeaa ja läpinäkyvää.

Myyntistrategiat asuntomarkkinoilla

Riippuen paikallisista kiinteistömarkkinoista sinun voi olla helpompi myydä kuin ostaa, tai päinvastoin. Jotta et päätyisi hankalaan tilanteeseen kodin vaihtajana, sinun on syytä aloittaa asunnon myynti kartoittamalla myös sitä seuraavaa kotia, eli ostettavaa kohdetta. Lue lisää asunnon ostamisesta Asunnon ostajan opas -sivulta.

Kodin vaihtajana sinun kannattaa aloittaa koko asian hoitaminen keskustelemalla ensin asuntolainan antajan kanssa, ja selvittää mihin kaikkeen olet oikeutettu. Jos ostat uuden kodin ennen vanhan myymistä, niin lähes aina on niin, että sinun tulee olla valmis laittamaan vanha kotisi heti markkinoille, kun olet ostanut uuden kohteen. Tässä kohtaa sinulla pitäisi myös olla suunniteltuna parhaat tavat ja välineet markkinoida vanhaa kotiasi.

Voit tehdä paljon etukäteen:

• Voit esimerkiksi huolehtia asuntoa koskevien ylläpitokysymysten selvittämisestä ja käydä läpi ostajaehdokkaille annettavien asiakirjojen tietoja
• Voit valita tehtävään myös ammattilaisen, eli kiinteistönvälittäjän (LKV)
• Voit remontoida kotia myyntikuntoon

Asunnon myyjän opas

Oman asunnon myyminen omin voimin ei ole aivan yksinkertaista. Tähän vaiheittaiseen oppaaseen on listattu myymiseen vaadittavat perusasiat ja siinä kerrotaan myös, milloin kannattaa turvautua kiinteistönvälittäjän (LKV) apuun.

1. Asunto-osakkeen myynti

Asunto-osaketta myydessä sinun tulee ennen myyntiä hankkia tietyt selvitykset asunnon tilasta. Näitä ovat muun muassa:

• isännöitsijäntodistus korjaustarveselvitys
• asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys
• viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirja
• oleelliset taloudelliset asiakirjat
• perustiedot asuinalueen kaavoitustilanteesta
• lista asuntoa koskevista puutteista

2. Omakotitalon myynti

Jos olet myymässä omakotitaloa, tiedonantovelvollisuutesi on huomattavasti laajempi kuin asunto-osaketta myydessä. Sinun tulee hankkia muun muassa seuraavat asiakirjat:

• asunnon tyyppi (esim. talo vai vapaa-ajan asunto?)
• osoite ja kiinteistötunnus
• maa-alueen pinta-ala
• kartta alueen rajoista + kaavoitustilanne alueella
• pohjapiirros asunnosta
• huoneluku ja pinta-ala, johon on eritelty asuin- ja muut tilat
• piharakennukset
• alueen rakennusoikeus
• oikeudet ja rajoitukset alueella
• rakennuksen arvioitu käyttöönottovuosi
• pääasiallinen rakennusmateriaali, kattotyyppi, lämmitysjärjestelmä (+ lämmityskulut)
• ostajalle koituvat maksut

Tämän kaiken lisäksi tarvitset tietysti tiedot asunnon hinnan määrittelystä, asuntoilmoituksen, sekä esittely talosta ja tontista.

3. Perityn asunnon myynti

Perityn asunnon myynti tapahtuu kuin omakotitalon tai asunto-osakkeen myynti. Sinun täytyy kuitenkin pitää huoli perintöverosta. Perintövero määräytyy sen mukaan, kuinka suuri perinnön arvo on määritetty perunkirjoituksessa. Jos perintöosuus on yli 20 000 euroa, sinun täytyy maksaa siitä perintövero.

Perintövero sisältää kaksi luokkaa, johon perinnönjättäjän läheiset on luokiteltu. Luokka katsotaan siis sen mukaan, millaisissa yhteyksissä tai sukulaissuhteessa olet perinnönjättäjän kanssa.

4. Myynkö itse vai kiinteistönvälittäjä?

Erittäin tärkeä kysymys asunnon myymistä harkittessa on se, lähteekö myymisprosessiin itse vai kiinteistönvälittäjän kanssa. Asunnon myymistä itse kannattaa aina harkita, mutta siihen on varattava paljon aikaa ja energiaa. Asunnon myyminen vaatii aktiivisesti työtä, kuten esimerkiksi sopivan myyntihinnan selvittämisen, näyttävän myynti-ilmoituksen suunnittelun ja tekemisen, sekä näyttöjen järjestämisen.

Kiinteistönvälittäjä kannattaa hankkia, jos olet epävarma ajankäytöstäsi ja myyntiosaamisestasi. Kiinteistönvälittäjän palveluihin kuuluvat muun muassa:

• asunnon arvon arvioiminen
• asianmukaisen välityssopimuksen tekeminen
• asuntoilmoitusten tekeminen
• asunnon esittely
• tiedottaminen ostajaehdokkaiden suuntaan
• ostotarjousten ja käsirahan vastaanottaminen
• pätevän kauppakirjan laatiminen

Muistathan, että laillisesti vastuu on sinulla, eikä kiinteistönvälittäjällä. Vaikka palkkaat kiinteistönvälittäjän, sinun velvollisuutesi on pitää huoli siitä, että välittäjällä on kaikki tarvittavat, päivitetyt, ja realistiset asiakirjat asuntoon ja alueeseen liittyen.

5. Tarkista asunnon myymiseen liittyvä verotus

Asuntokauppa, aivan kuten mikä tahansa muu rahaliike tai tulo verotetaan pääomatulona. Tätä kutsutaan asuntokaupassa nimellä luovutusvoitto. Jos asuntokaupasta ei synny tuloja, tappion voi vähentää verovuoden luovutusvoitoista.

Asunnon voi kuitenkin myös myydä verovapaasti. Siinä tapauksessa sinun on täytynyt omistaa asunto vähintään kaksi vuotta, tai joku perheestäsi on asunut omistusaikanasi asunnossa vähintään kaksi vuotta.

6. Arvioi asunnon hinta

Asunnon hinnan realistiseen arvioon on jälleen syytä käyttää aikaa. Sinulla on paljon erilaisia mahdollisuuksia analysoida ja miettiä järkevää hintaa. Voit esimerkiksi tutustua alueen asuntojen, tai vastaavien asuntojen hintoihin myynti-ilmoitusten kautta. Ympäristöministeriöllä ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksella on myös olemassa palvelu, jonka kautta voit tutustua asuntojen hintoihin. Ammattilaisen palkkaaminen voi olla tässä kohtaa keskeistä, sillä välittäjillä on käytössäään erilaisia työkaluja, joiden avulla he pystyvät kartoittamaan tarkkaan juuri sinun asuntosi pyynti- ja myyntihinnan. Hintaan kun vaikuttavat esimerkiksi myytävän kohteen ikä, remontointitarpeet, palveluiden saatavuus ja monet muut asiat.

7. Ilmoita pyyntihinta

Pyyntihinta on ensisijainen hinta, jolla asuntoa lähdetään myymään. Tämä kannattaa siis laskea järkevästi. Hinnan pyynti riippuu paljon siitä, aletaanko hintaa huutokaupata, vai onko tarkoituksena se, että ostajaehdokkaat tinkivät hinnasta. Pyyntihinnan pohjalta kuitenkin aloitetaan kauppojen neuvottelut, mutta se ei ole vielä lopullinen hinta.

Nykyään yhä enemmän on käytössä mainitsemamme huutokauppajärjestelmä, missä hintaa lähdetään asteittain, tarjouspyyntöjen myötä korottamaan.

8. Aloita asuntoesittelyt. Muista olla rehellinen!

Kun asuntoesittelyt alkavat, myös siinä vaiheessa todellinen myyntihenkilö saattaa herätä. Pidä kuitenkin huoli siitä, ettet näyttöjen aikana lupaile liikoja. On erittäin tärkeää, että ostajaehdokkaat saavat laajan kuvan asunnosta.

Sinulla on ymmärrettävästi tietty tunneside asuntoasi kohtaan, jonka voit yrittää siirtää myös ostajille. Älä kuitenkaan tee tätä väkisin, vaan anna osallistujien tutustua asuntoon ajan kanssa, kaikessa rauhassa.

Esittelyn aikana sinun kannattaa jäädä sivummalle, mutta osoittaa kuitenkin, että olet siellä vastaamassa mielelläsi erilaisiin kysymyksiin. Keskustelun kautta syntyy yleensä paras tulos.

9. Asunnon myyntiin liittyvät riskit ja kulut

Asunnon myynnissä on tietysti riskejä, joiden välttämiseen on syytä käyttää aikaa. Suurimmat ongelmat syntyvät usein myyjän ja ostajan välillä, jotka myöhemmin muodostavat riitatilanteen. Riitatilanne syntyy yleensä, kun ostajalla on sellainen tunne, ettei häntä ole informoitu tarpeeksi korjaustöihin liittyen. Siksi sinulla on myyjänä vastuu ilmoittaa kaikki tiedot hyvin huolellisesti ostajalle tai ostajaehdokkaalle.

Toinen ongelma suomalaisissa taloissa on kosteusongelmat, jotka usein aiheuttavat ongelmia tulevaisuudessa. Siksi sekä ostajan että myyjän tulee käydä avoin keskustelu asiasta, ja molempien tulee kiinnittää kuntoon erityistä huomiota jo ensimmäisen näyttökerran aikana.

Kuluttajavirasto myös muistuttaa, että myyjien kannattaa suhtautua kriittisesti erilaisiin myyntitapoihin. Matalakin välityspalkkio tarkoittaa asuntokaupoissa aina tuhansia euroja. Myös asiakirjojen täyttämisestä myyjä voi vaivatta selviytyä myös itse, eikä siihen tarvitse käyttää valtavasti rahaa.

10. Kauppakirjan tärkeät kohdat

Kauppakirjan allekirjoittaminen tarkoittaa sitä, että kaupantekotilaisuus on ohi, ja asuntokaupat on lyöty lukkoon. On olemassa useita palveluja, joiden kautta voit kätevästi täyttää valmiiksi luodut asiakirjapohjat.

Kauppakirjapohjan voi valita sen mukaan, minkälaisista maksutavoista (kuten osamaksu) ja vahingonkorvauksista on jo keskusteltu ostajan kanssa. Erilaiset puutteet ja viat on lisättävä kauppakirjaan. Se kattaa myös asiat, joista ei välttämättä ole vielä ollut keskustelua. Jos olet päättänyt jättää esimerkiksi huonekaluja asuntoon, ne on lueteltava kauppakirjassa.

Kauppakirja on lähetettävä ostajaehdokkaalle ennen kaupantekotilaisuutta. Myyjänä sinulla on velvollisuus lähettää valmis asiakirja ostajalle hyvissä ajoin, sekä tarkistaa, että se sisältää kaiken, mistä ostajan kanssa on jo sovittu. Kauppakirjan lisäksi ostajalle on lähetettävä korkeintaan kolme kuukautta vanha isännöitsijätodistus.

Johtopäätökset

Asunnon myyminen on yhtä lailla asunnon ostamisen kanssa erittäin vaiheikas prosessi. Siihen liittyy paljon vaiheita sekä myös ennalta-arvaamattomia käänteitä.

Onneksesi kuitenkin asunnon myymisen kanssa ei tarvitse jäädä yksin, vaan voit käyttää useita erilaisia palveluita myynnin helpottamiseksi. Asiakirjat ja niiden täyttöohjeet löytyvät helposti erilaisten virastojen ja yritysten sivuilta. Käytössäsi on erilaisia palvelunumeroita ja muita hyödyllisiä asiantuntijavinkkejä, joiden kautta voit selvittää asunnon myynnin eri vaiheita. Voit hankkia kiinteistönvälittäjän, jos sinusta tuntuu, ettei aikasi ja taitosi riitä myymiseen itse.

Joka tapauksessa myyntiin on varattava paljon aikaa ja energiaa. Usein kannattaa aloittaa valmistelemalla myynti, ostamalla uusi asunto, ja sitten nopeasti pyrkiä myymään vanha asunto pois. Tässä kohtaa on hyvä tuntea paikalliset kiinteistömarkkinat ja ajankohtaiset trendit. Näin voit ennustaa helpommin myyntiin ja ostoon liittyviä asioita.

Asunnon myyjän opas – Usein kysytyt kysymykset

Muita aiheeseen liittyviä sivuja: